Duplex em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Duplex T1 com 90 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 310 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 360 507 €, 16,3% acima do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo de quinta rústica, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vigas à vista e soalho de madeira.
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Visão geral
Duplex T1 com 2 casas de banho de 90 m², construído em 1950, certificado energético D. Localizado em rua Romão Dias, 2, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este duplex apresenta vigas de madeira rústicas e acentos coloridos que realçam o seu charme único, enquanto está completamente remodelado para conforto moderno.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está listada por €310,000, o que é €50,507 (14.0%) abaixo do valor justo de €360,507. Isso sugere que o preço de venda está subvalorizado e apresenta uma oportunidade favorável para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €360,507 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €310,000 situa-se €50,507 (14.0%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €310,000 face à base da zona de rua Romão Dias, 2 de €312,456 (€3,472/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €312,456, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €360,507 (€4,006/m²), uma diferença de €50,507 (14.0%) face ao preço pedido de €310,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Romão Dias, 2 | Imóvel em análise | €310,000 | €3,444 | — | 70 | 56 |
| Setúbal (São Sebastião) · dc15e8 | Ativo | €265,000 | €3,272 | 5.0% | 72 | 49 |
| Setúbal (São Sebastião) · 6fb95c | Ativo | €228,000 | €3,800 | 10.3% | 72 | 46 |
| rua Gregório Lopes, 31 | Ativo | €219,000 | €4,867 | 41.3% | 72 | 58 |
| Setúbal (São Sebastião) · 8ee59d | Ativo | €299,000 | €4,211 | 22.3% | 76 | 54 |
| Mediana | €246,500 | €4,006 | 16.3% | 72 | 52 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este duplex T1 em Setúbal está atualmente listado por €310,000, representando uma diferença de 14,0% abaixo do seu valor justo de €360,507, indicando que está subvalorizado. Com um rendimento bruto de 3,4% e uma boa pontuação de condição de 69/100, esta propriedade oferece potencial para uma renda de arrendamento consistente numa região caracterizada pela sua economia agrícola. Comprar e manter Investir nesta propriedade pode ser vantajoso devido ao seu estado subvalorizado, como evidenciado pelo valor justo que excede significativamente o preço de listagem. Dada a demanda local estável por residentes, pode valorizar ao longo do tempo, proporcionando um ativo estável no seu portfólio. Não ideal para: Arrendamento de férias a curto prazo, Alojamento estudantil, Mercado de luxo
Riscos
Vulnerabilidade Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 40/100 indica um risco maior de recessões económicas que podem afetar significativamente a receita de aluguer e o valor do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 349 864 €
- Capital próprio necessário
- 101 864 €
- Prestação mensal
- 1046 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -642 €
- Preço310 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 306 €
- Imposto do Selo (escritura)2480 €
- Imposto do Selo (crédito)1488 €
- Escritura, registo e banco2244 €
- Obras21 347 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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