Moradia em Alpendorada, Várzea e Torrão
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Moradia T4 com 150 m² em Alpendorada, Várzea e Torrão, Marco de Canaveses, à venda por 390 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 418 609 €, em linha com o preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de jardim, serra e rio. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, vigas à vista e jardim.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 150 m², construído em 1937, certificado energético F. Localizado em rua Nova do Ribeiro, freguesia de Alpendorada, Várzea e Torrão, concelho de Marco de Canaveses, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade destaca-se por um terraço espaçoso ideal para entretenimento ao ar livre, oferecendo deslumbrantes vistas panorâmicas sobre o Rio Douro e áreas circundantes verdes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €390,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €418,609, indicando uma avaliação ao preço justo. Isso traduz-se num desconto de €28,609, ou aproximadamente 6.8%.
Avaliação
Valor justo estimado em €418,609 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €390,000 situa-se €28,609 (6.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €390,000 face à base da zona de rua Nova do Ribeiro de €368,614 (€2,457/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €368,614, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €418,609 (€2,791/m²), uma diferença de €28,609 (6.8%) face ao preço pedido de €390,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Nova do Ribeiro | Imóvel em análise | €390,000 | €2,600 | — | 78 | 58 |
| Alpendorada, Várzea e Torrão · a808f0 | Ativo | €420,000 | €7,500 | 188.5% | 80 | 58 |
| Alpendorada, Várzea e Torrão · 3df637 | Ativo | €420,000 | €2,781 | 7.0% | 74 | 56 |
| Alpendorada, Várzea e Torrão · fb2931 | Ativo | €420,000 | €2,800 | 7.7% | 80 | 62 |
| Alpendorada, Várzea e Torrão · 6226ef | Ativo | €420,000 | €2,781 | 7.0% | 75 | 60 |
| Mediana | €420,000 | €2,791 | 7.3% | 78 | 59 |
Tese de investimento
Alojamento familiar A propriedade está ao preço justo, listada em €390,000, que está alinhada com o valor justo de €418,609, indicando estabilidade no segmento de alojamento familiar. No entanto, com um rendimento bruto de 0%, este investimento pode não proporcionar retornos imediatos e pode ser mais adequado para a valorização a longo prazo. Compra e manutenção A €390,000, esta propriedade está avaliada de forma justa, estando próxima do valor de mercado justo de €418,609. Dada a sua sólida classificação de condição de 82/100 e o potencial de valorização gradual numa área suburbana, pode servir como um investimento viável a longo prazo, apesar de não oferecer rendimento de aluguer imediato. Renovação de valor acrescentado A listagem atual de €390,000 reflete uma avaliação justa em relação a uma referência de mercado de €418,609, permitindo espaço para melhorias estratégicas. Embora o rendimento bruto esteja atualmente a 0%, a implementação de estratégias de renovação poderia aumentar o valor da propriedade e a atratividade para inquilinos no futuro. Não é ideal para: Mercado de luxo, Alojamento turístico a curto prazo
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A combinação de um score de estabilidade económica de 60 e um score de estabilidade de inquilinos de 60 indica um potencial para maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a vagas e custos aumentados na re-arrendamento da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 417 991 €
- Capital próprio necessário
- 105 991 €
- Prestação mensal
- 1315 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1616 €
- Preço390 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3120 €
- Imposto do Selo (crédito)1872 €
- Escritura, registo e banco2436 €
- Obras2063 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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