Moradia em Ermesinde
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Moradia T2 com 58 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 162 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 132 183 €, 18,7% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e eletrodomésticos em inox.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 58 m². Localizado freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui uma sala de sol, oferecendo luz natural adicional e espaço para relaxamento ou entretenimento, apesar da necessidade de manutenção e atualizações.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €162,500 está €30,317 (22.9%) acima do valor justo de €132,183, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere desafios potenciais para alcançar uma venda ou arrendamento lucrativo.
Avaliação
Valor justo estimado em €132,183 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €162,500 situa-se €30,317 (22.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €162,500 face à base da zona de Ermesinde, Valongo, Porto de €151,611 (€2,614/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 41/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €151,611, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €132,183 (€2,279/m²), uma diferença de €30,317 (22.9%) face ao preço pedido de €162,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ermesinde · 787f23 | Imóvel em análise | €162,500 | €2,802 | — | 42 | 73 |
| rua Portocarreiro | Ativo | €190,000 | €2,714 | 3.1% | 40 | 71 |
| Alfena · 4bb9eb | Ativo | €155,000 | €2,214 | 21.0% | 35 | 71 |
| Ermesinde · b32b0f | Ativo | €169,000 | €2,012 | 28.2% | 42 | 70 |
| rua Padre Lourenço Ferreira da Silva, 86 | Ativo | €300,000 | €2,344 | 16.3% | 43 | 72 |
| Mediana | €179,500 | €2,279 | 18.7% | 41 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 22,9%, o que diminui a sua atratividade para investimentos em arrendamentos de longo prazo, apesar de um rendimento decente de 5,3%. Além disso, com uma classificação de condição de 41/100, a casa pode necessitar de renovações significativas, impactando ainda mais a sua viabilidade para arrendamento. Arrendamento familiar Dado que a avaliação da propriedade está acima do valor justo e a sua classificação de condição é de 41/100, as famílias podem ser dissuadidas por possíveis custos ocultos em reparações. Além disso, o rendimento de 5,3% pode não compensar o investimento inicial, tornando-a uma opção menos apelativa para arrendamentos familiares. Buy-and-hold A avaliação atual desta casa em €162,500, que está 22,9% acima do valor justo, levanta preocupações sobre a apreciação a longo prazo num mercado que favorece propriedades com melhor valor. O rendimento limitado de 5,3% combinado com uma condição de propriedade fraca sugere que uma estratégia de buy-and-hold pode não gerar retornos favoráveis a curto prazo.
Riscos
Preocupações Económicas Moderadas As pontuações de estabilidade económica e estabilidade dos inquilinos de 70/100 indicam uma susceptibilidade a recessões económicas que podem afetar a renda e as taxas de ocupação.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 168 577 €
- Capital próprio necessário
- 38 577 €
- Prestação mensal
- 606 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,2 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -292 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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