Vivenda em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Vivenda T4 com 136 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 394 617 €, em linha com o preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e pés-direitos altos.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 136 m², construído em 1989, certificado energético E. Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. A propriedade apresenta uma disposição única que permite acesso independente a ambos os andares, oferecendo uma excelente oportunidade para gerar rendimento de aluguer ou acomodar dinâmicas familiares extensas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €430,000 está €35,383 (9,0%) acima do valor justo de €394,617, o que indica que a propriedade está ao preço justo em relação ao seu valor intrínseco.
Avaliação
Valor justo estimado em €394,617 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €430,000 situa-se €35,383 (9.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €430,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €405,211 (€2,979/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €405,211, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €394,617 (€2,902/m²), uma diferença de €35,383 (9.0%) face ao preço pedido de €430,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · e552ba | Imóvel em análise | €430,000 | €3,162 | — | 60 | 69 |
| rua de Vale Formoso | Ativo | €399,000 | €3,381 | 6.9% | 62 | 74 |
| rua Belos Ares | Ativo | €710,000 | €2,659 | 15.9% | 64 | 81 |
| rua de Câmara Pestana | Ativo | €389,900 | €2,499 | 21.0% | 54 | 75 |
| Lordelo do Ouro e Massarelos · 388dae | Ativo | €850,000 | €3,137 | 0.8% | — | 77 |
| Mediana | €554,500 | €2,898 | 8.3% | 62 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 5.1%, tornando-se uma opção viável para um fluxo de receita estável. No entanto, com um valor justo de €394,617, está avaliada ao preço justo em €430,000, limitando o potencial para retornos imediatos. Compra e manutenção Dada a sua localização favorável perto das comodidades e centros de emprego do Porto, esta villa pode ver uma valorização ao longo do tempo, especialmente à medida que a vizinhança continua a desenvolver-se. No entanto, com um preço de mercado de €430,000, está atualmente avaliada ao preço justo de €394,617, o que pode restringir os ganhos de capital a curto prazo. Arrendamento para famílias O tamanho grande e a condição adequada desta villa tornam-na adequada para famílias que procuram arrendamentos de longo prazo num ambiente amigável para famílias. No entanto, com uma avaliação de mercado de €394,617 em comparação com um preço de listagem de €430,000, representa um investimento ao preço justo e não uma oportunidade significativa para ganhos de valor.
Riscos
Risco de Declínio Económico A pontuação de estabilidade económica de 70/100 sugere condições moderadas, que podem afetar a procura de inquilinos a longo prazo, dado que a pontuação de estabilidade dos inquilinos é de 60/100.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 460 644 €
- Capital próprio necessário
- 116 644 €
- Prestação mensal
- 1603 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- 2,3 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -711 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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