Apartamento em Leiria
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Apartamento T2 com 83 m² em Leiria, à venda por 318 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 236 739 €, 25,6% abaixo do preço pedido. A análise de 3 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 83 m², construído em 1978, certificado energético F. Localizado freguesia de Leiria, concelho de Leiria, distrito de Leiria. Características Notáveis: O apartamento possui um terraço privado com vistas desobstruídas do histórico Castelo de Leiria e está equipado com eletrodomésticos de alta qualidade BOSCH em toda a cozinha. Notas sobre o estado: A propriedade foi meticulosamente renovada, exibindo acabamentos de qualidade, incluindo armários em tom azul e pisos de madeira clara.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €318,000 está significativamente acima do valor justo de €236,739, indicando uma sobrevalorização de €81,261 (34.3%). Isso sugere que a propriedade está acima do valor justo no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €236,739 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €318,000 situa-se €81,261 (34.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €318,000 face à base da zona de Leiria, Leiria, Leiria de €205,365 (€2,474/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €205,365, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €236,739 (€2,852/m²), uma diferença de €81,261 (34.3%) face ao preço pedido de €318,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Leiria · 76b139 | Imóvel em análise | €318,000 | €3,831 | — | — | 47 |
| rua Hermenegildo Capelo, 6 | Ativo | €197,500 | €3,726 | 2.7% | 55 | 47 |
| rua Francisco Pereira da Silva | Ativo | €260,000 | €2,955 | 22.9% | 55 | 56 |
| rua Joaquim Ferreira de Sousa, 15 | Ativo | €165,000 | €2,426 | 36.7% | 65 | 55 |
| Parceiros e Azoia · 82904d | Ativo | €245,000 | €4,298 | 12.2% | 61 | 49 |
| Mediana | €221,250 | €3,341 | 12.8% | 58 | 52 |
Tese de investimento
Buy-and-hold O apartamento de 2 quartos em Leiria está sobrevalorizado em 34,3%, o que limita significativamente o seu potencial como um investimento de compra e mantenha. Juntamente com um baixo rendimento bruto de 2,8% e uma pontuação de 47/100 para o bairro, as perspetivas económicas a longo prazo parecem desfavoráveis para gerar uma renda confiável. Value-add renovation Apesar da classificação de condição de 82/100, a lacuna de 34,3% em relação ao valor justo sugere que a propriedade não é uma candidata atraente para uma estratégia de renovação com valor agregado. Dada a situação rural e as amenidades limitadas, quaisquer renovações podem não resultar em um retorno que justifique o preço pedido atual de €318,000.
Riscos
Alto Risco de Instabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 40/100 sugere um risco significativo devido à potencial volatilidade do mercado que pode afetar o valor da propriedade e a renda do aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 338 626 €
- Capital próprio necessário
- 84 226 €
- Prestação mensal
- 1073 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -742 €
- Preço318 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 866 €
- Imposto do Selo (escritura)2544 €
- Imposto do Selo (crédito)1526 €
- Escritura, registo e banco2263 €
- Obras1427 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject has no quality score; its listed condition was used as a proxy.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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