Apartamento em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça)
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Apartamento T3 com 90 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 315 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 379 118 €, 20,4% acima do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 90 m², no 5º andar, certificado energético C. Localizado em rua Luis Gonzaga do Nascimento, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui duas varandas com vistas para o Rio Sado e fácil acesso ao centro histórico e à área comercial, melhorando a sua experiência de vida urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €315,000 representa um desconto significativo de €64,118 (16.9%) em comparação com o valor justo de €379,118. Esta propriedade está posicionada como subvalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €379,118 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €315,000 situa-se €64,118 (16.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €315,000 face à base da zona de rua Luis Gonzaga do Nascimento de €305,509 (€3,395/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €305,509, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €379,118 (€4,212/m²), uma diferença de €64,118 (16.9%) face ao preço pedido de €315,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Luis Gonzaga do Nascimento | Imóvel em análise | €315,000 | €3,500 | — | 85 | 58 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 8750bc | Ativo | €377,000 | €4,189 | 19.7% | 78 | 55 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 15e2b0 | Ativo | €377,000 | €4,236 | 21.0% | 82 | 51 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 89e69a | Ativo | €385,000 | €3,377 | 3.5% | 70 | 48 |
| parque Natural da Arrábida | Ativo | €375,000 | €3,827 | 9.3% | 72 | 46 |
| Mediana | €377,000 | €4,008 | 14.5% | 75 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a diferença de 16,9% entre o preço listado de €315,000 e o valor justo de €379,118, esta propriedade apresenta uma oportunidade de arrendamento a longo prazo atraente, com um rendimento bruto saudável de 3,5%. Embora a pontuação do bairro seja média a 58/100, a proximidade assumida com Setúbal aumenta seu apelo para inquilinos estáveis que buscam arrendamentos mais longos. Arrendamento familiar Este apartamento de 3 quartos é particularmente adequado para arrendamentos familiares, uma vez que a condição da propriedade é avaliada em 80/100, sugerindo que está pronto para habitar por famílias. O contexto econômico da área e as comodidades, embora modestas, fornecem serviços essenciais que as famílias priorizam, tornando esta uma opção atraente no mercado de arrendamento a longo prazo.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos A pontuação de estabilidade económica de 55 e a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55 indicam um potencial de volatilidade na receita de aluguer e nos níveis de ocupação, o que pode impactar negativamente os retornos globais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 338 274 €
- Capital próprio necessário
- 86 274 €
- Prestação mensal
- 1062 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -586 €
- Preço315 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 656 €
- Imposto do Selo (escritura)2520 €
- Imposto do Selo (crédito)1512 €
- Escritura, registo e banco2256 €
- Obras4331 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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