Apartamento em Braga (São Vicente)
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Apartamento T3 com 92 m² em Braga (São Vicente), Braga, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 161 831 €, 45,9% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 92 m², construído em 1995, certificado energético C. Localizado freguesia de Braga (São Vicente), concelho de Braga, distrito de Braga. Este imóvel dispõe de uma varanda espaçosa com rede de segurança, aumentando tanto o conforto como a segurança para famílias com crianças.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €299,000 está significativamente acima do valor justo de €161,831, implicando que está sobrevalorizada em €137,169 (84.8%). Esta disparidade sugere que os potenciais compradores devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €161,831 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €299,000 situa-se €137,169 (84.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de Braga (São Vicente), Braga, Braga de €150,163 (€1,632/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €150,163, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €161,831 (€1,759/m²), uma diferença de €137,169 (84.8%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Braga (São Vicente) · e54dc2 | Imóvel em análise | €299,000 | €3,250 | — | 70 | 61 |
| rua Costa Gomes, 329 | Ativo | €269,000 | €1,793 | 44.8% | 70 | 64 |
| rua Álvaro Carneiro | Ativo | €150,000 | €2,459 | 24.3% | 53 | 62 |
| Braga (Maximinos, Sé e Cividade) · 65ed7d | Ativo | €215,000 | €3,258 | 0.2% | 70 | 63 |
| rua Padre Armando Lira, 44 | Ativo | €220,000 | €786 | 75.8% | — | 61 |
| Mediana | €217,500 | €2,126 | 34.6% | 70 | 63 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está listada por €299,000, o que está significativamente acima do valor justo de €161,831, criando uma diferença substancial de 84.8%. Dada a rentabilidade bruta de 3.2% e a demanda moderada por habitação na área de Braga, este investimento não é atrativo para arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Com um preço de lista de €299,000 em comparação com um valor justo de €161,831, a propriedade está sobrevalorizada em 84.8%, tornando-a uma opção menos favorável para arrendamentos familiares. Juntamente com uma pontuação de vizinhança de 61/100, as famílias podem perceber a propriedade como carente de valor nesta estratégia. Comprar e manter O preço de listagem da propriedade de €299,000 em comparação com um valor justo de €161,831 indica uma sobrevalorização de 84.8%, o que diminui a sua atratividade para uma estratégia de comprar e manter. A classificação de condição moderada de 75/100, juntamente com a qualidade dos inquilinos limitada, sugere que a valorização a longo prazo pode não atender às expectativas dos investidores neste cenário.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60/100 indica um risco moderado devido a potenciais flutuações nas condições económicas locais que podem impactar o valor da propriedade e a renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 330 021 €
- Capital próprio necessário
- 90 821 €
- Prestação mensal
- 1008 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -641 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras13 441 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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