Moradia em Cernache
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Moradia T4 com 135 m² em Cernache, Coimbra, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 163 023 €, 42,8% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 135 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Cernache, concelho de Coimbra, distrito de Coimbra. Características Notáveis: Os dois andares da propriedade oferecem potencial de arrendamento, enquanto o extenso revestimento de terracota reflete uma estética unificada, embora datada, ao longo da casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 está significativamente acima do valor justo de €163,023, marcando um excesso de €121,977 (74.8%). Isto indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €163,023 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €121,977 (74.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de Cernache, Coimbra, Coimbra de €45,639 (€338/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €45,639, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €163,023 (€1,208/m²), uma diferença de €121,977 (74.8%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cernache · 0aca06 | Imóvel em análise | €285,000 | €2,111 | — | 60 | 58 |
| praça da República | Ativo | €290,000 | €2,900 | 37.4% | — | 60 |
| rua do Meio, 244 | Ativo | €260,000 | €1,008 | 52.3% | 65 | 57 |
| rua 25 de Abril | Ativo | €130,000 | €1,461 | 30.8% | 40 | 61 |
| rua Convento de Santo António | Ativo | €139,000 | €863 | 59.1% | 45 | 60 |
| Mediana | €199,500 | €1,235 | 41.5% | 45 | 60 |
Tese de investimento
Alojamento estudantil A propriedade em Cernache apresenta um gap significativo em relação ao seu valor justo, tornando-se uma escolha pouco aconselhável para investimentos em alojamento estudantil. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de 63/100, a probabilidade de gerar uma renda de aluguel fiável é severamente diminuída. Compra e manutenção Embora manter a propriedade possa ser uma estratégia de longo prazo, esta casa está sobrevalorizada em 74,8% em comparação com seu valor justo. O seu baixo rendimento e condição média sugerem que a potencial valorização poderá não compensar o custo de entrada inflacionado. Arrendamento familiar Esta propriedade não é uma opção viável para arrendamento familiar devido ao seu considerável sobrepreço em relação às expectativas do mercado. A classificação da vizinhança de 58/100 tem implicações adicionais para a atratividade dos inquilinos, limitando a renda potencial e o apelo geral.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade tem uma pontuação de estabilidade económica e de inquilinos de 60/100, indicando um risco moderado de flutuações financeiras e rotatividade de inquilinos que podem impactar a renda de aluguel a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 346 593 €
- Capital próprio necessário
- 118 593 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1181 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras45 206 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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