Moradia em Ronfe
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Moradia T2 com 95 m² em Ronfe, Guimarães, à venda por 129 990 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 110 378 €, 15,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 de 95 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1960, classe energética F. Localização: rua do Olival · freguesia: Ronfe · concelho: Guimarães · distrito: Braga. O imóvel combina uma habitação principal T2 e um anexo T1, dispõe de um pátio exterior e tem o telhado da habitação principal recentemente renovado.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 129 990 € está acima do valor justo de 110 000 €; o valor justo é 19 990 € (15,1%) inferior ao preço pedido — 15,1% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 160 946 €peso 62%388 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 150 488 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −29 615 €−18,9%a partir de 156 974 €
- Margens de prudência
- −16 981 €−13,3%a partir de 127 359 €
- Valor justo
- 110 378 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 128 496 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 388 transações reais em Guimarães, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada de 60% e 40%, respetivamente. Os ajustamentos conservadores utilizam a leitura mais conservadora da área e deduzem o custo estimado das obras; o valor justo resultante é 13,3% inferior à estimativa central de 127 000 €. Com um preço pedido de 129 990 €, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo de 110 000 €; o valor justo é 19 990 € (15,1%) inferior ao preço pedido — 15,1% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 128 000 €; o preço pedido de 129 990 € está 1990 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoAdequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,4%, acima do meio do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
A 129 990 €, o preço pedido está acima do valor justo de 110 000 €, com 19 990 € (15,1%) de desvalorização face ao preço pedido; por isso, o imóvel está sobreavaliado, com confiança elevada. O rendimento de arrendamento é a estratégia mais clara: a rentabilidade bruta de 5,4% está acima do meio do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado, avaliado em 63/100, e a pontuação do bairro, de 50/100, também devem ser ponderados na avaliação do investimento.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando um risco moderado para a resiliência económica do imóvel e a estabilidade dos inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 166 813 €
- Capital próprio necessário
- 62 821 €
- Prestação mensal
- 438 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -103 €
- Preço129 990 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1536 €
- Imposto do Selo (escritura)1040 €
- Imposto do Selo (crédito)624 €
- Escritura, registo e banco1812 €
- Obras31 811 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹA área do anúncio contradiz a área registada
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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