Moradia em Eiras e São Paulo de Frades
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Moradia T3 com 90 m² em Eiras e São Paulo de Frades, Coimbra, à venda por 120 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 95 166 €, 20,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 7,9%. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, lareira e pavimento flutuante.
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Visão geral
Moradia T3 de 90 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1937, classe energética F. Localização: rua Professor Albuquerque de Matos · freguesia: Eiras e São Paulo de Frades · concelho: Coimbra · distrito: Coimbra. O imóvel em banda dispõe de um terraço, vigas de madeira à vista e uma lareira de tijolo, mas necessita de obras substanciais devido a humidade e deterioração.
Resumo financeiro
O preço pedido de 120 000 € está acima do valor justo de 95 200 €; o imóvel está sobreavaliado e a confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 116 610 €peso 62%434 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 156 915 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −22 112 €−16,8%a partir de 131 918 €
- Margens de prudência
- −14 640 €−13,3%a partir de 109 806 €
- Valor justo
- 95 166 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 110 787 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 434 transações no município de Coimbra, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 60% para o Modelo de transações e 40% para o Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, o valor é ajustado pelas obras estimadas e fica 13,3% abaixo da estimativa central de 110 000 €. O valor justo é 95 200 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 24 800 € (20,7%) inferior ao preço pedido — 20,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 111 000 €; o preço pedido de 120 000 € está 9000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 7,9% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 7,9%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
O preço pedido de 120 000 € está acima do valor justo de 95 200 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 24 800 € (20,7%) inferior ao preço pedido — 20,7% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança baixa na avaliação. O rendimento de arrendamento é uma estratégia com forte adequação: a rentabilidade bruta estimada de 7,9% situa-se no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado do imóvel, com uma classificação de 39/100, e a classificação do bairro, de 50/100, recomendam prudência na avaliação dessa rentabilidade.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando uma potencial exposição à instabilidade económica ou dos inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 95 200 €, com confiança baixa; a avaliação assinala que a referência do município está sob observação face ao INE e que o valor líquido considera as obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 190 612 €
- Capital próprio necessário
- 94 612 €
- Prestação mensal
- 405 €
- Rentabilidade bruta
- 5,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2 €
- Preço120 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1337 €
- Imposto do Selo (escritura)960 €
- Imposto do Selo (crédito)576 €
- Escritura, registo e banco1788 €
- Obras65 952 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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