Duplex em Lordelo do Ouro e Massarelos
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Duplex T4 com 215 m² em Lordelo do Ouro e Massarelos, Porto, à venda por 490 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 391 406 €, 20,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,6%. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e lareira. Nas imediações: paragem de autocarro (Gomes da Costa 1) a 40 m, loja de conveniência (Mercados 31) a 140 m e instituto de ensino superior (MODATEX) a 140 m. Num raio de 1,5 km há 4283 pontos de interesse.
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Visão geral
Duplex T4 de 215 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1988. Localização: freguesia: Lordelo do Ouro e Massarelos · concelho: Porto · distrito: Porto. Este duplex apresenta um requintado acabamento em madeira escura e lareiras originais, oferecendo um charme histórico, mas necessita de atualizações nas suas estéticas interiores visivelmente desgastadas.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido é de 490 000 €, o que está acima do valor justo de 391 000 €, levando a uma confiança média nesta avaliação. Assim, a diferença indica uma desvalorização de 20,1% face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 579 875 €peso 56%53 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 514 502 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −116 106 €−21,1%a partir de 550 974 €
- Margens de prudência
- −43 462 €−10,0%a partir de 434 868 €
- Valor justo
- 391 406 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 422 593 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo deste imóvel é determinado através de uma abordagem combinada que junta o Modelo de transações e o Modelo de anúncios ajustado. O Modelo de transações, baseado nas vendas recentes em Lordelo do Ouro e Massarelos, tem um peso de 55%, enquanto o Modelo de anúncios ajustado contribui com 45%, refletindo os anúncios atuais. Ajustes conservadores também são tidos em conta devido a custos estimados de obras, sempre que aplicáveis. Assim, o valor justo é avaliado em 391 000 €, o que indica que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 99 000 € (20,1% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança nesta valorização é média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,6% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Os investidores devem considerar que o preço pedido de 490 000 € está notoriamente acima do valor justo definido em 391 000 €, apresentando uma desvalorização de 20,1%. O estado do imóvel, classificado com 49 pontos em 100, sugere que necessita de melhorias, enquanto a pontuação do bairro, de 50 pontos em 100, indica um ambiente misto, podendo afetar tanto o valor a longo prazo como o retorno sobre o investimento.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos: Os índices de estabilidade económica e de inquilinos estão ambos em 50/100, indicando uma potencial volatilidade e risco na retenção de inquilinos e nas condições económicas na área. Risco de certeza do valor justo: A avaliação de 391 0 € apresenta um nível de confiança média, com ressalvas notáveis, como a referência do município estar sob vigilância do INE e a ausência de dados de microlocalização de transações para este endereço.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 648 915 €
- Capital próprio necessário
- 256 915 €
- Prestação mensal
- 1653 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -567 €
- Preço490 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3920 €
- Imposto do Selo (crédito)2352 €
- Escritura, registo e banco2676 €
- Obras123 467 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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