Apartamento em Fornos
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Apartamento T2 com 144 m² em Fornos, Santa Maria da Feira, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 196 648 €, 12,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,1%. A análise de 48 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, serra e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 144 m², com 2 casas de banho, ano de construção 2003, classe energética D. Localização: rua São Salvador, 127 · freguesia: Fornos · concelho: Santa Maria da Feira · distrito: Aveiro. Dispõe de varanda, garagem fechada e arrumos, além de bancadas de cozinha em granito e roupeiros embutidos em madeira.
Resumo financeiro
O preço pedido de 225 000 € está acima do valor justo de 197 000 €, com confiança elevada: o imóvel está sobreavaliado — 28 000 € (12,6%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 263 800 €peso 49%281 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 256 363 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Outros ajustes do modelo
- −59 116 €−22,7%a partir de 259 997 €
- Margens de prudência
- −4233 €−2,1%a partir de 200 881 €
- Valor justo
- 196 648 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 212 317 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 281 vendas registadas no município de Santa Maria da Feira nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Um ajustamento conservador atribui menos peso aos jardins, terraços e anexos do que à área habitável, colocando o valor justo 2,1% abaixo da estimativa central. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 28 000 € (12,6%) inferior ao preço pedido — 12,6% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança é elevada. Os imóveis deste tipo são normalmente vendidos cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, mas o preço pedido também está acima do preço pedido justo de 212 000 €.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,1% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 6,1%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
A 225 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 197 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 28 000 € (12,6%) inferior ao preço pedido — 12,6% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é elevada. O rendimento de arrendamento apresenta forte adequação, com uma rentabilidade bruta de 6,1%, no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado, com uma classificação de 70/100, e a classificação do bairro, de 50/100, devem ser ponderados face a essa rentabilidade na avaliação do investimento.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando estabilidade moderada em ambas as medidas. Risco de qualidade dos dados Os anúncios do imóvel divergem e o imóvel está arrendado, pelo que a informação disponível poderá não apresentar uma descrição coerente do imóvel ou da sua ocupação.
Qualidade dos dados
Nota DConstatações: 2
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 267 956 €
- Capital próprio necessário
- 87 956 €
- Prestação mensal
- 759 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -498 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras31 680 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹAnúncio menciona arrendamento/inquilino
- ℹValor calculado sobre a área habitável ponderada
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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