Duplex em Baixa da Banheira e Vale da Amoreira
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Duplex T3 com 85 m² em Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, Moita, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 147 907 €, 31,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T3 com 2 casas de banho de 85 m², construído em 1986. Localizado em rua Carlos Augusto dos Santos, 33, freguesia de Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, concelho de Moita, distrito de Setúbal. Este duplex possui um sótão convertido em suite com casa de banho privada, oferecendo um espaço de vida versátil ideal para hóspedes ou um escritório em casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €275,000 está significativamente acima do valor justo, que é avaliado em €147,907. Isso reflete uma sobrevalorização de €127,093, representando um prémio de 46,2% que pode não atrair investidores precavidos.
Avaliação
Valor justo estimado em €147,907 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €275,000 situa-se €127,093 (46.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua Carlos Augusto dos Santos, 33 de €218,705 (€2,573/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 67/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Carlos Augusto dos Santos, 33
Base da zona €218,705 + condição -€8,234 + localização +€9,942 = valor justo estimado de €147,907 (€1,740/m²), uma diferença de €127,093 (46.2%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Carlos Augusto dos Santos, 33 | Imóvel em análise | €275,000 | €3,235 | — | 70 | 67 |
| Alto do Seixalinho, Santo André e Verderena · 1e6445 | Ativo | €319,900 | €2,831 | 12.5% | 70 | 75 |
| rua Santo António, 46 | Ativo | €318,500 | €2,699 | 16.6% | 75 | 78 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · bf2929 | Ativo | €250,000 | €2,778 | 14.1% | 60 | 71 |
| rua 6 | Ativo | €285,000 | €2,850 | 11.9% | 72 | 70 |
| Mediana | €301,750 | €2,805 | 13.3% | 71 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 4% desta propriedade é inadequado em relação ao seu preço de €275,000, significativamente acima do valor justo de €147,907. O potencial de rendimento de arrendamento não se alinha com os retornos médios do bairro, indicando que este investimento está sobrevalorizado. Arrendamento familiar Embora o layout espaçoso de 3 quartos atraia famílias, o preço de mercado atual mostra uma diferença notável de 46,2% em relação ao valor justo. Tendo em conta as classificações do bairro de 67/100, este investimento não representa uma escolha financeiramente sólida, pois está sobrevalorizado. Comprar e manter O potencial de valorização em Baixa da Banheira e Vale da Amoreira é diminuído pelo preço excessivo da propriedade em comparação com o seu valor justo. Com uma pontuação de condição de 69/100, manter este ativo a longo prazo provavelmente não trará os benefícios desejados, uma vez que está sobrevalorizado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70, existe um risco moderado de recessões económicas que podem impactar o valor da propriedade e a retenção de inquilinos, enquanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65 sugere uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos em comparação com investimentos mais estáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 311 280 €
- Capital próprio necessário
- 91 280 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -455 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras20 745 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 46.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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