Apartamento em Abragão
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Apartamento T2 com 109 m² em Abragão, Penafiel, à venda por 255 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 193 970 €, 23,9% abaixo do preço pedido. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim, serra e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e aquecimento central.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 109 m². Localizado freguesia de Abragão, concelho de Penafiel, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento possui um generoso terraço e varanda, ambos com vistas panorâmicas sobre as montanhas e o rio, melhorando a experiência de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €255,000 está significativamente acima do valor justo de €193,970, tornando-se sobrevalorizado em €61,030 (31.5%). Esta discrepância de preço sugere a necessidade de ajustes para alinhar-se com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €193,970 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €255,000 situa-se €61,030 (31.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €255,000 face à base da zona de Abragão, Penafiel, Porto de €174,484 (€1,601/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €174,484, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €193,970 (€1,780/m²), uma diferença de €61,030 (31.5%) face ao preço pedido de €255,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Abragão · 89e692 | Imóvel em análise | €255,000 | €2,339 | — | 74 | 62 |
| rua Atão | Ativo | €210,000 | €1,909 | 18.4% | 68 | 55 |
| avenida da Quintela | Ativo | €165,000 | €1,460 | 37.6% | 68 | 58 |
| Abragão · be91bf | Ativo | €1,450,000 | €2,060 | 12.0% | 62 | 58 |
| Abragão · be91c3 | Ativo | €1,200,000 | €1,538 | 34.2% | — | 58 |
| Mediana | €705,000 | €1,724 | 26.3% | 68 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €255,000 em comparação com um valor justo de €193,970, resultando numa diferença substancial de 31.5%. Tendo em conta o rendimento bruto de 0% e a qualidade média do bairro, as perspetivas para arrendamento de longo prazo são pouco promissoras para justificar este preço elevado. Compra e manutenção Com um valor justo de €193,970, o preço atual de listagem apresenta um prémio de 31.5% que diminui a atratividade para uma estratégia de compra e manutenção. O rendimento bruto de 0% desta propriedade sugere ainda que pode não trazer os retornos necessários para validar tal investimento ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja localizada numa área suburbana com potencial de crescimento, o seu estado sobrevalorizado a €255,000 impacta significativamente a sua adequação para arrendamento familiar. A combinação da diferença com o valor justo e o baixo rendimento indica que as famílias podem procurar opções mais competitivas na região.
Riscos
Sensibilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 65 sugere uma vulnerabilidade potencial a recessões, o que pode impactar a viabilidade financeira do investimento. Estabilidade dos Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65 indica uma probabilidade de rotatividade de inquilinos, aumentando o risco de períodos de vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 280 259 €
- Capital próprio necessário
- 76 259 €
- Prestação mensal
- 860 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1097 €
- Preço255 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8456 €
- Imposto do Selo (escritura)2040 €
- Imposto do Selo (crédito)1224 €
- Escritura, registo e banco2112 €
- Obras11 428 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 29%).
- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (165 000 €–1 450 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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