Apartamento em Cidade da Maia
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Apartamento T2 com 90 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 206 568 €, 24,9% abaixo do preço pedido. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², no 2º andar, construído em 1981, certificado energético C. Localizado freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto.
Resumo financeiro
A avaliação. O preço pedido de €275,000 está significativamente acima do valor justo de €206,568, representando uma posição sobrevalorizada de €68,432 (33,1%). Tal avaliação pode desencorajar potenciais compradores em busca de oportunidades de investimento razoáveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €206,568 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €68,432 (33.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de Cidade da Maia, Maia, Porto de €237,544 (€2,639/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €237,544, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €206,568 (€2,295/m²), uma diferença de €68,432 (33.1%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cidade da Maia · 3d98fd | Imóvel em análise | €275,000 | €3,056 | — | 60 | 76 |
| rua José Santos Ramos | Ativo | €260,000 | €2,342 | 23.3% | — | 70 |
| rua Doutor Carlos Pires Felgueiras S / N | Ativo | €277,500 | €2,721 | 11.0% | 65 | 76 |
| Cidade da Maia · 6d5417 | Ativo | €265,000 | €2,246 | 26.5% | 65 | 71 |
| Castêlo da Maia · e40aa7 | Ativo | €145,000 | €1,526 | 50.0% | 70 | 65 |
| Mediana | €262,500 | €2,294 | 24.9% | 65 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada a €275,000, excedendo o seu valor justo de €206,568 em 33,1%. Com um rendimento bruto de apenas 4,1% e uma classificação de 55/100 na condição, este investimento não oferece retornos adequados em relação ao seu custo. Arrendamento a curto prazo para férias Comprar este apartamento como um arrendamento de férias a curto prazo parece impraticável, dado o seu fosso de 33,1% acima do valor justo, estabelecendo-o a €275,000 em vez dos €206,568 justificados. Além disso, os rendimentos e os índices de condição indicam uma falta de competitividade no mercado de arrendamento a curto prazo. Arrendamento familiar Estes apartamentos voltados para famílias estão localizados numa zona segura, com uma classificação de bairro de 76/100, mas o preço pedido de €275,000 está 33,1% acima da sua avaliação justa. Dado o modesto rendimento bruto de 4,1% e uma pontuação de condição de 55/100, este investimento não está bem posicionado para uma demanda sustentável de arrendamento familiar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco significativo de uma rotatividade acima da média, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 333 047 €
- Capital próprio necessário
- 113 047 €
- Prestação mensal
- 964 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -528 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras42 512 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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