Moradia em Arcozelo
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Moradia T4 com 359 m² em Arcozelo, Vila Nova de Gaia, à venda por 649 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 145 418 €, 76,5% acima do preço pedido. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Moradia T4 com 6 casas de banho de 359 m², construído em 2001, certificado energético C. Localizado em avenida Doutor Francisco Sá Carneiro, freguesia de Arcozelo, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade apresenta um avançado sistema de automação doméstica, incluindo portões automatizados e pré-instalação de CCTV, melhorando tanto a conveniência como a segurança para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €649,000 está significativamente abaixo do seu valor justo de €1,145,418, criando uma discrepância de €496,418 (43,3%). Esta propriedade está claramente subvalorizada, apresentando uma valiosa oportunidade para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,145,418 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €649,000 situa-se €496,418 (43.3%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €649,000 face à base da zona de avenida Doutor Francisco Sá Carneiro de €992,344 (€2,764/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €992,344, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,145,418 (€3,191/m²), uma diferença de €496,418 (43.3%) face ao preço pedido de €649,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Doutor Francisco Sá Carneiro | Imóvel em análise | €649,000 | €1,808 | — | 84 | 67 |
| São Félix da Marinha · 38b173 | Ativo | €1,400,000 | €2,729 | 51.0% | 82 | 73 |
| Gulpilhares e Valadares · 4a81d1 | Ativo | €995,000 | €3,317 | 83.5% | 78 | 80 |
| São Félix da Marinha · 4ba93a | Ativo | €1,400,000 | €2,729 | 51.0% | 87 | 74 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · 3d9819 | Ativo | €985,000 | €3,272 | 81.0% | 80 | 78 |
| Mediana | €1,197,500 | €3,001 | 66.0% | 81 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade em Arcozelo apresenta uma oportunidade de arrendamento a longo prazo atraente, com um valor justo significativamente superior ao preço de lista, indicando um forte potencial de valorização. O rendimento bruto de 4,1% reforça ainda mais a sua viabilidade na geração de uma renda de arrendamento consistente numa área suburbana com bom acesso ao Porto. Arrendamento familiar Como uma casa T4 numa área suburbana com boas infraestruturas públicas, esta propriedade é bem adequada para arrendamentos familiares, aproveitando o seu layout espaçoso e localização favorável. A diferença de 43,3% em relação ao valor justo sugere um potencial para uma procura estável por parte de famílias em busca de habitação de qualidade perto do Porto. Compra e manutenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e manutenção está alinhado com a diferença de 43,3% em relação ao valor justo, sugerindo que a manutenção deste ativo poderia gerar retornos significativos ao longo do tempo à medida que o mercado se aproxime da avaliação justa da propriedade. A sólida classificação de condição de 84/100 reforça ainda mais o argumento para um investimento a longo prazo, garantindo que os custos de manutenção sejam mantidos sob controle.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica potenciais desafios na manutenção de uma ocupação consistente, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e redução da renda de aluguer ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 699 305 €
- Capital próprio necessário
- 180 105 €
- Prestação mensal
- 2274 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -973 €
- Preço649 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões38 940 €
- Imposto do Selo (escritura)5192 €
- Imposto do Selo (crédito)3115 €
- Escritura, registo e banco3058 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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