Apartamento em Leiria
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Apartamento T1 com 54 m² em Leiria, à venda por 185 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 144 003 €, 22,2% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 54 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Leiria, concelho de Leiria, distrito de Leiria. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma despensa prática na cozinha, maximizando o armazenamento, e um espaço de trabalho bem projetado com uma secretária no quarto, melhorando a funcionalidade para o trabalho remoto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €185,000 está €40,997 acima do valor justo de €144,003, indicando uma sobrevalorização de 28,5%. Esta propriedade é considerada acima do valor justo com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €144,003 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €185,000 situa-se €40,997 (28.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €185,000 face à base da zona de Leiria, Leiria, Leiria de €119,325 (€2,210/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €119,325, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €144,003 (€2,667/m²), uma diferença de €40,997 (28.5%) face ao preço pedido de €185,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Leiria · 5da2e3 | Imóvel em análise | €185,000 | €3,426 | — | 80 | 54 |
| avenida Marquês de Pombal, 27 | Ativo | €275,000 | €6,250 | 82.4% | 85 | 52 |
| largo Paio Guterres, 11 | Ativo | €125,000 | €4,630 | 35.1% | 72 | 54 |
| urbanização Vale Grande | Ativo | €319,000 | €2,215 | 35.3% | 75 | 47 |
| rua do Vale Grande, 5 | Ativo | €270,000 | €2,348 | 31.5% | 68 | 54 |
| Mediana | €272,500 | €3,489 | 1.8% | 74 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Leiria, listado por €185,000, está sobrevalorizado em comparação com o seu valor justo de €144,003, resultando numa diferença de 28,5% que diminui a rentabilidade potencial. Com um rendimento bruto de 3,8%, a propriedade pode não atrair inquilinos a longo prazo, especialmente dado o número limitado de amenities e a diversidade económica da área. Compra e manutenção Investir nesta propriedade pode levar a um retorno subótimo devido ao seu preço atual estar significativamente inflacionado em comparação com a sua avaliação justa. Com uma pontuação de 54/100 para a vizinhança e uma dependência económica das cidades próximas, o potencial de apreciação do imóvel parece arriscado, indicando que esta estratégia de compra e manutenção pode ter um desempenho abaixo do esperado a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 40/100, existe um risco elevado de flutuações de mercado afetarem negativamente o valor da propriedade e o potencial de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 197 033 €
- Capital próprio necessário
- 49 033 €
- Prestação mensal
- 624 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -311 €
- Preço185 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3822 €
- Imposto do Selo (escritura)1480 €
- Imposto do Selo (crédito)888 €
- Escritura, registo e banco1944 €
- Obras3898 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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