Apartamento em Arroios
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Apartamento T1 com 29 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 187 960 €, 30,4% abaixo do preço pedido. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: soalho de madeira, ilha de cozinha e pavimento flutuante.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 29 m², construído em 1945, certificado energético C. Localizado em travessa Rebelo da Silva, 10, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Notável: O apartamento inclui um espaço exterior privado, proporcionando uma oportunidade única para lazer pessoal num ambiente urbano central, aumentando a sua atratividade além da vida citadina típica.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €270,000 está significativamente acima do valor justo de €187,960, indicando que está sobrevalorizada em €82,040 (43.6%). Esta discrepância sugere que a propriedade não se alinha com os preços competitivos do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €187,960 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €270,000 situa-se €82,040 (43.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de travessa Rebelo da Silva, 10 de €177,088 (€6,106/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €177,088, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €187,960 (€6,481/m²), uma diferença de €82,040 (43.6%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Rebelo da Silva, 10 | Imóvel em análise | €270,000 | €9,310 | — | 75 | 78 |
| rua de São Ciro. a Estrela | Ativo | €348,000 | €7,565 | 18.7% | 78 | 78 |
| São Vicente · 4d459e | Ativo | €299,000 | €5,863 | 37.0% | 80 | 83 |
| rua Luz Soriano, 26 | Ativo | €295,000 | €9,833 | 5.6% | 75 | 87 |
| Arroios · 02422f | Ativo | €384,000 | €4,923 | 47.1% | 73 | 83 |
| Mediana | €323,500 | €6,714 | 27.9% | 77 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este apartamento T1 em Arroios, com o preço de €270,000, está 43,6% acima do seu valor justo de €187,960, o que indica uma significativa sobrevalorização. O rendimento bruto de 3,6% não é suficientemente atrativo para justificar este preço elevado no contexto atual do mercado. Comprar e manter Investir nesta propriedade para manter a longo prazo pode resultar em um desempenho fraco, dado que o preço de €270,000 está comparado a um valor justo de €187,960. O potencial de valorização da propriedade é limitado, uma vez que está atualmente avaliada a um preço premium de 43,6%. Arrendamento familiar O preço pedido de €270,000 ultrapassa significativamente o seu valor justo de €187,960, o que pode desencorajar potenciais arrendatários familiares devido a preocupações com a acessibilidade. Com um rendimento bruto de apenas 3,6%, este investimento parece menos atrativo para famílias que buscam opções habitacionais econômicas.
Riscos
Risco de Alta Rotatividade de Inquilinos Pode haver uma maior probabilidade de inquilinos deixarem o imóvel devido ao score de estabilidade de inquilinos de 75/100, levando a uma maior taxa de vacância e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 288 100 €
- Capital próprio necessário
- 72 100 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -478 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras2991 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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