Moradia em Paços de Ferreira
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Moradia T2 com 184 m² em Paços de Ferreira, à venda por 190 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 128 283 €, 32,5% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 184 m², construído em 1992, certificado energético F. Localizado freguesia de Paços de Ferreira, concelho de Paços de Ferreira, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um amplo quintal adequado para jardinagem ou atividades de lazer, e a sua localização privilegiada perto do transporte público melhora o acesso ao centro da cidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €190,000 está significativamente acima do seu valor justo de €128,283, resultando numa discrepância de €61,717 (48.1%). Isto torna a propriedade sobrevalorizada e não uma oportunidade de investimento sólida.
Avaliação
Valor justo estimado em €128,283 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €190,000 situa-se €61,717 (48.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €190,000 face à base da zona de Paços de Ferreira, Paços de Ferreira, Porto de €98,344 (€534/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 50/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €98,344, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €128,283 (€697/m²), uma diferença de €61,717 (48.1%) face ao preço pedido de €190,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paços de Ferreira · a80314 | Imóvel em análise | €190,000 | €1,033 | — | 55 | 68 |
| Meixomil · 38b7d0 | Ativo | €250,000 | €1,488 | 44.1% | 54 | 67 |
| rua da Estrada, 214 | Ativo | €215,000 | €765 | 25.9% | 58 | 69 |
| Figueiras e Covas · 83165e | Ativo | €185,000 | €629 | 39.1% | — | 55 |
| Figueiras e Covas · 831771 | Ativo | €185,000 | €629 | 39.1% | — | 53 |
| Mediana | €200,000 | €697 | 32.5% | 56 | 61 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade está sobrevalorizada a €190,000, o que representa 48,1% acima do seu valor justo de €128,283. A falta de rendimento positivo e a condição moderada sugerem que não poderá valorizar significativamente num futuro próximo. Arrendamento familiar A €190,000, esta casa apresenta um desafio significativo em termos de preços, estando 48,1% acima do valor justo, o que pode desencorajar inquilinos familiares a longo prazo. A atual classificação de condição de 50/100 pode também conduzir a custos de manutenção aumentados, impactando ainda mais a viabilidade do investimento. Arrendamento a longo prazo Com um valor justo de €128,283, o preço de listagem de €190,000 indica que esta propriedade está sobrevalorizada em 48,1%, tornando-a menos atraente para investimentos em arrendamento a longo prazo. O rendimento esperado de 0% e a classificação moderada da vizinhança de 68/100 não apoiam um potencial de rendimento robusto.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos A propriedade enfrenta potencial volatilidade devido a uma classificação de estabilidade económica moderada de 70 e uma classificação de estabilidade de inquilinos de 70, o que pode levar a flutuações na renda.
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Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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