Moradia em Aver-o-Mar, Amorim e Terroso
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Moradia T3 com 178 m² em Aver-o-Mar, Amorim e Terroso, Póvoa de Varzim, à venda por 239 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 195 345 €, 18,3% abaixo do preço pedido. A análise de 41 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, máquina de lavar loiça e garagem.
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Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 178 m², construído em 1937, certificado energético D. Localizado em rua da Moagem, freguesia de Aver-o-Mar, Amorim e Terroso, concelho de Póvoa de Varzim, distrito de Porto. Características Notáveis: O amplo lote de 552 m² da propriedade inclui árvores de fruto maduras e um poço existente, oferecendo oportunidades únicas para desenvolvimento ao ar livre e autossuficiência.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €239,000 está significativamente acima do valor justo de €195,345, refletindo uma sobrevalorização de €43,655 (22,3%). Este ponto de preço posiciona a propriedade como sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia capitalizar o potencial de renovação, visando a revenda após atualizações significativas. No entanto, as condições atuais exigem melhorias importantes antes de se procurar um preço de venda mais elevado. Buy-to-let angle. A propriedade apresenta uma opção atractiva de buy-to-let, estimando-se que gere uma renda mensal de €1,474. Isto corresponde a um rendimento bruto de 7,4%, sugerindo um forte potencial para fluxo de caixa consistente.
Avaliação
Valor justo estimado em €195,345 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €239,000 situa-se €43,655 (22.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €239,000 face à base da zona de rua da Moagem de €274,914 (€1,544/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 32/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €274,914, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €195,345 (€1,097/m²), uma diferença de €43,655 (22.3%) face ao preço pedido de €239,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Moagem | Imóvel em análise | €239,000 | €1,343 | — | 27 | 63 |
| Aguçadoura e Navais · bf28e1 | Ativo | €185,000 | €617 | 54.1% | — | 57 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · a80888 | Ativo | €200,000 | €2,222 | 65.5% | 30 | 59 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 38b71a | Ativo | €200,000 | €2,222 | 65.5% | 32 | 63 |
| rua do Pinguela | Ativo | €150,000 | €833 | 37.9% | — | 66 |
| Mediana | €192,500 | €1,528 | 13.8% | 31 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está listada por €239,000, refletindo uma diferença de 22.3% acima do seu valor justo de €195,345, indicando que está sobrevalorizada para investimento em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 7.4%, os investidores devem ter cautela, pois as condições do mercado podem não justificar este prémio. Arrendamento para famílias Embora a propriedade esteja situada numa área suburbana com acesso razoável a amenidades, o seu preço de lista de €239,000 está notavelmente 22.3% acima do valor justo de €195,345, sugerindo que está sobrevalorizada para propósitos de arrendamento familiar. Locatários potenciais podem ser dissuadidos pela classificação de condição de 32/100, o que influencia a procura e as taxas de arrendamento. Compra e manutenção Com um valor justo de €195,345 posicionado 22.3% abaixo do preço atual de pedido de €239,000, esta propriedade parece estar sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. A combinação de uma boa pontuação de bairro de 63/100 e a baixa pontuação de condição do imóvel pode limitar o potencial de valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de Dependência Económica: Com um score de estabilidade económica de 70/100 e de estabilidade dos inquilinos a 65/100, existe um risco notável de potencial instabilidade financeira devido à dependência de uma economia flutuante e à incerteza na retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 399 357 €
- Capital próprio necessário
- 208 157 €
- Prestação mensal
- 837 €
- Rentabilidade bruta
- 4,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -220 €
- Preço239 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7336 €
- Imposto do Selo (escritura)1912 €
- Imposto do Selo (crédito)1147 €
- Escritura, registo e banco2074 €
- Obras147 888 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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