Apartamento em Macieira
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Apartamento T3 com 115 m² em Macieira, Lousada, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 217 251 €, 21% abaixo do preço pedido. A análise de 45 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 115 m², construído em 2004, certificado energético C. Localizado freguesia de Macieira, concelho de Lousada, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento dispõe de um espaçoso terraço com um jardim, ideal para criar diferentes ambientes exteriores e melhorar a experiência de vida. Área Exterior Privada: Este espaço expansivo inclui tanto uma zona pavimentada como vegetação luxuriante para atividades de lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €275,000 está significativamente acima do valor justo de €217,251, representando um prémio sobrevalorizado de €57,749 (26.6%). Isto indica que os investidores potenciais devem ter cautela em relação a esta oportunidade de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €217,251 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €57,749 (26.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de Macieira, Lousada, Porto de €199,643 (€1,736/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €199,643, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €217,251 (€1,889/m²), uma diferença de €57,749 (26.6%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Macieira · 5b87fd | Imóvel em análise | €275,000 | €2,391 | — | 70 | 58 |
| Cernadelo e Lousada (São Miguel e Santa Margarida) · ba3fbd | Ativo | €420,000 | €3,500 | 46.4% | 68 | 57 |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga · 14417d | Ativo | €275,000 | €1,897 | 20.7% | — | 63 |
| avenida do Rio, 336 | Ativo | €249,500 | €1,652 | 30.9% | 70 | 57 |
| Vilar do Torno e Alentém · 19f788 | Ativo | €225,000 | €1,619 | 32.3% | 70 | 58 |
| Mediana | €262,250 | €1,775 | 25.8% | 70 | 58 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T3 em Macieira está atualmente listado por €275,000, significativamente acima do seu valor justo de €217,251, apresentando uma diferença de 26.6%. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de 67/100, este investimento provavelmente não irá gerar retornos de arrendamento fiáveis. Compra e manutenção Embora a propriedade tenha proximidade ao Porto, o elevado preço de lista de €275,000 em comparação com o seu valor justo destaca que está sobrevalorizada em 26.6%. Dada a pontuação de vizinhança de 58/100, o potencial de valorização pode ser limitado, tornando esta estratégia questionável.
Riscos
Risco Económico e de Inquilinos O imóvel corre o risco de enfrentar desafios, dado que as classificações de estabilidade económica e de inquilinos estão ambas em 55/100, o que indica potenciais dificuldades em manter um rendimento de aluguer consistente e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 322 161 €
- Capital próprio necessário
- 102 161 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1180 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras31 625 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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