Moradia em Caldas da Rainha - Santo Onofre e Serra do Bouro
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Moradia T3 com 127 m² em Caldas da Rainha - Santo Onofre e Serra do Bouro, Caldas da Rainha, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 400 056 €, 11,1% abaixo do preço pedido. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de campo, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e garagem.
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Avaliação
Valor justo estimado em €400,056 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €450,000 situa-se €49,944 (12.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de rua Alberto Manuel Pereira, 11 de €327,389 (€2,578/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €327,389, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €400,056 (€3,150/m²), uma diferença de €49,944 (12.5%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Alberto Manuel Pereira, 11 | Imóvel em análise | €450,000 | €3,543 | — | 80 | 58 |
| rua Nicolau Breyner, 5 | Ativo | €499,000 | €3,752 | 5.9% | 85 | 59 |
| rua das Eiras, 6 | Ativo | €469,500 | €2,668 | 24.7% | 73 | 58 |
| Nadadouro · ee87e7 | Ativo | €1,250,000 | €3,894 | 9.9% | 84 | 57 |
| Nadadouro · 2fca84 | Ativo | €1,700,000 | €3,632 | 2.5% | 80 | 55 |
| Mediana | €874,500 | €3,692 | 4.2% | 82 | 58 |
Tese de investimento
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Riscos
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- Custo total de compra
- 489 062 €
- Capital próprio necessário
- 129 062 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 5,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- +30 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras7422 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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