Apartamento em São Vicente
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Apartamento T1 com 39 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 199 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 179 295 €, 10,3% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, eletrodomésticos em inox e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 39 m², no 2º andar, construído em 1951, certificado energético D. Localizado em rua Bartolomeu da Costa, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento possui grandes janelas com vista para ruas tradicionais de Lisboa, aumentando a luz natural e apresentando uma oportunidade única para redesenhos em espaço aberto após a renovação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €199,900 está significativamente acima do valor justo de €179,295, tornando-a sobrevalorizada em €20,605 (11,5%). Isto indica uma falta de potencial para ganho financeiro imediato após a compra.
Avaliação
Valor justo estimado em €179,295 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €199,900 situa-se €20,605 (11.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €199,900 face à base da zona de rua Bartolomeu da Costa de €186,271 (€4,776/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 26/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €186,271, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €179,295 (€4,597/m²), uma diferença de €20,605 (11.5%) face ao preço pedido de €199,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Bartolomeu da Costa | Imóvel em análise | €199,900 | €5,126 | — | 20 | 88 |
| rua do Mirante | Ativo | €195,000 | €3,824 | 25.4% | 15 | 85 |
| praça das Novas Nações | Ativo | €410,000 | €4,457 | 13.1% | 20 | 87 |
| Santa Maria Maior · 0c05c9 | Ativo | €199,000 | €4,738 | 7.6% | 30 | 81 |
| rua Afonso Domingues, 36 | Ativo | €245,000 | €4,375 | 14.6% | 22 | 81 |
| Mediana | €222,000 | €4,416 | 13.8% | 21 | 83 |
Tese de investimento
Long-term rental O preço atual de listagem de €199,900 supera o valor justo de €179,295, tornando esta propriedade sobrevalorizada em 11,5%. Embora o rendimento bruto de 5,8% seja atraente, a classificação de condição de 26/100 levanta preocupações sobre a satisfação e retenção de inquilinos a longo prazo. Buy-and-hold Dado que este apartamento está listado por €199,900, que ultrapassa seu valor justo de €179,295, considera-se que está sobrevalorizado no mercado atual. A localização promissora, com uma pontuação de 88/100 para qualidade de vizinhança, mas a condição provavelmente dificultará a valorização do capital a longo prazo. Short-term vacation rental Com um preço de listagem de €199,900, que está 11,5% acima do valor justo de €179,295, esta propriedade não apresenta uma oportunidade de investimento sólida para alugueres de curto prazo. Além disso, com sua baixa pontuação de condição de 26/100, pode ter dificuldade em atrair e reter hóspedes, apesar da avaliação favorável da vizinhança. Not ideal for: Student housing
Riscos
Risco de Variação Económica Uma pontuação alta de estabilidade económica de 90 indica um mercado forte, mas a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 80 sugere potenciais flutuações na retenção de inquilinos, o que pode impactar negativamente o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 243 650 €
- Capital próprio necessário
- 83 730 €
- Prestação mensal
- 674 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -167 €
- Preço199 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4599 €
- Imposto do Selo (escritura)1599 €
- Imposto do Selo (crédito)960 €
- Escritura, registo e banco1980 €
- Obras34 613 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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