Moradia em Gulpilhares e Valadares
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Moradia T2 com 135 m² em Gulpilhares e Valadares, Vila Nova de Gaia, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 217 676 €, 24,9% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: alcatifa, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 135 m², certificado energético F. Localizado freguesia de Gulpilhares e Valadares, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade de 135m² possui um amplo jardim de 350m², oferecendo muito espaço exterior para jardinagem ou atividades recreativas, complementando a elegância formal do seu interior.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €290,000 está significativamente acima do valor justo de €217,676, resultando numa classificação de sobrevalorizada com uma diferença de €72,324 (33,2%). Isso indica que a propriedade pode não gerar retornos favoráveis para os investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €217,676 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €290,000 situa-se €72,324 (33.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de Gulpilhares e Valadares, Vila Nova de Gaia, Porto de €291,268 (€2,158/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 49/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €291,268, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €217,676 (€1,612/m²), uma diferença de €72,324 (33.2%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gulpilhares e Valadares · 76b1f2 | Imóvel em análise | €290,000 | €2,148 | — | 45 | 72 |
| Canelas · 4a42e5 | Ativo | €199,000 | €663 | 69.1% | 42 | 76 |
| rua Nova da Tapada | Ativo | €260,000 | €3,562 | 65.8% | 45 | 70 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · be95c7 | Ativo | €245,000 | €1,801 | 16.1% | — | 76 |
| Canelas · 225b51 | Ativo | €441,750 | €2,008 | 6.5% | — | 71 |
| Mediana | €252,500 | €1,905 | 11.3% | 44 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, listada a €290,000, está sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €217,676, resultando em um gap substancial de 33.2%. Com um rendimento bruto de 4.1%, o retorno potencial não justifica o preço elevado de compra, tornando-a uma opção menos atraente para investimento em arrendamento a longo prazo. Arrendamento para famílias Dado o atual preço de listagem de €290,000, a casa permanece sobrevalorizada em relação ao valor justo de €217,676, criando uma discrepância de 33.2%. Embora o bairro tenha uma pontuação de qualidade de 72/100, o alto custo de entrada limita o apelo para famílias que buscam opções de arrendamento acessíveis. Compra e manutenção Com um preço de listagem de €290,000, esta propriedade está significativamente sobrevalorizada em comparação ao valor justo de €217,676, levando a um prémio de 33.2%. Com uma pontuação de condição de 49/100, isso apresenta riscos adicionais para investidores de longo prazo, pois os reparos contínuos podem reduzir ainda mais os retornos ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco elevado de maior rotatividade, o que pode levar a períodos de vacância mais longos e custos adicionais associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 384 339 €
- Capital próprio necessário
- 152 339 €
- Prestação mensal
- 1016 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -564 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras77 526 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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