Apartamento em Nazaré
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Apartamento T1 com 44 m² na Nazaré, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 190 000 €, 15,6% abaixo do preço pedido. A análise de 5 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e renovado.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 44 m², no 12º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de Nazaré, concelho de Nazaré, distrito de Leiria. Características Notáveis: Este apartamento inclui vidros duplos para eficiência energética e isolamento acústico, enquanto a casa de banho recentemente renovada apresenta acessórios modernos em branco que aumentam o seu apelo contemporâneo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedidos de €225,000 está €35,000 acima do valor justo de €190,000, marcando um prémio de 18.4%. Isto indica que a propriedade está sobrevalorizada, desencorajando investidores potenciais que buscam valor. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revender focaria na renovação do apartamento, com acabamentos de qualidade padrão e modernizações, visando um valor de revenda superior ao preço de pedido atual, embora dependendo das condições de mercado. Buy-to-let angle. Uma abordagem de compra para arrendar prevê um rendimento bruto de 3.6%, com uma renda estimada em cerca de €675 por mês, embora a localização rural possa limitar a demanda e o potencial de crescimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €190,000 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €225,000 situa-se €35,000 (18.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de Nazaré, Nazaré, Leiria de €175,244 (€3,983/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €175,244, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €190,000 (€4,318/m²), uma diferença de €35,000 (18.4%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nazaré · 07fc9e | Imóvel em análise | €225,000 | €5,114 | — | 66 | 51 |
| rua António Carvalho Laranjo, 16 | Ativo | €320,000 | €6,400 | 25.2% | 72 | 54 |
| rua William Beckford | Ativo | €255,000 | €4,636 | 9.3% | 74 | 47 |
| Nazaré · 2fce0e | Ativo | €380,000 | €4,935 | 3.5% | 68 | 51 |
| Nazaré · 0c0608 | Ativo | €287,500 | €3,549 | 30.6% | 70 | 57 |
| Mediana | €303,750 | €4,786 | 6.4% | 71 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T1 em Nazaré está listado por €225.000, o que representa 18,4% acima do seu valor justo de €190.000, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de apenas 3,6% e classificações moderadas do bairro, a estratégia de arrendamento a longo prazo pode não proporcionar retornos ótimos em relação ao compromisso financeiro. Compra e manutenção Dada a atual tabela de preços, o apartamento não atende aos limiares que tornariam a compra e manutenção uma estratégia atraente, uma vez que está avaliado em 18,4% acima do valor justo. A localização rural e as comodidades limitadas também sugerem que a valorização futura pode ser prejudicada, tornando um investimento neste ativo menos favorável.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 45/100 sugere um risco significativo, indicando potenciais desafios na manutenção de uma renda de aluguel consistente e na valorização do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 244 291 €
- Capital próprio necessário
- 64 291 €
- Prestação mensal
- 788 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -454 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras8016 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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