Apartamento em Alfeizerão
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Apartamento T1 com 62 m² em Alfeizerão, Alcobaça, à venda por 195 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 325 500 €, 66,9% acima do preço pedido. A análise de 13 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 62 m², certificado energético G. Localizado em rua João de Deus, freguesia de Alfeizerão, concelho de Alcobaça, distrito de Leiria. Características Notáveis: A renovação do apartamento inclui materiais de alta qualidade como granito e madeira, e iluminação de designer sofisticada, sugerindo um acabamento luxuoso uma vez concluído, apesar do seu estado atual de construção.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €195,000 está significativamente acima do valor justo de €155,836, representando uma sobrevalorização de €39,164 (25,1%). Esta avaliação indica que os potenciais compradores podem precisar negociar para alinhar o preço com as expectativas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €325,500 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €195,000 situa-se €130,500 (40.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €195,000 face à base da zona de rua João de Deus de €310,710 (€5,011/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €310,710, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €325,500 (€5,250/m²), uma diferença de €130,500 (40.1%) face ao preço pedido de €195,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua João de Deus | Imóvel em análise | €195,000 | €3,145 | — | 55 | 53 |
| rua João de Deus | Ativo | €120,000 | €3,000 | 4.6% | — | 56 |
| São Martinho do Porto · 30c8af | Ativo | €289,900 | €5,575 | 77.3% | 76 | 58 |
| São Martinho do Porto · 7e2418 | Ativo | €298,000 | €3,772 | 19.9% | 57 | — |
| rua Doutor Rafael Gagliardini Graça, 31 | Ativo | €195,000 | €7,500 | 138.5% | 85 | — |
| Mediana | €242,450 | €4,674 | 48.6% | 76 | 57 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O preço atual de €195,000 sugere uma diferença de 25,1% em relação ao seu valor justo de €155,836, tornando o investimento menos atraente para arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,1% e uma classificação do bairro de 53/100, o potencial para arrendamentos lucrativos parece limitado. Arrendamento familiar A €195,000, a propriedade está significativamente acima do seu valor justo, apresentando desafios para investimentos em arrendamentos familiares. A combinação de um rendimento bruto de 3,1% e uma classificação de condição de 63/100 indica que esta propriedade pode não atender às expectativas das famílias em busca de habitação de qualidade. Comprar e manter O preço pedido coloca o apartamento 25,1% acima do seu valor justo, sugerindo que não é uma opção sólida de investimento para comprar e manter neste momento. Com rendimentos baixos e uma classificação de bairro insuficiente, a valorização a longo prazo pode ser prejudicada, limitando o potencial de crescimento da propriedade.
Riscos
Risco de Vacância Potencial A propriedade enfrenta um risco de vacância potencial devido a uma baixa pontuação de estabilidade econômica de 50/100 e uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100, indicando um ambiente de mercado desafiador que pode levar à dificuldade em reter inquilinos e atrair novos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 224 548 €
- Capital próprio necessário
- 68 548 €
- Prestação mensal
- 683 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -481 €
- Preço195 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4322 €
- Imposto do Selo (escritura)1560 €
- Imposto do Selo (crédito)936 €
- Escritura, registo e banco1968 €
- Obras20 761 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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