Apartamento em Buarcos e São Julião
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Apartamento T3 com 230 m² em Buarcos e São Julião, Figueira da Foz, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 212 730 €, 7,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 7,5%. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 de 230 m², com 2 casas de banho, no 1.º andar, ano de construção 1977, classe energética D. Localização: rua 10 de Agosto · freguesia: Buarcos e São Julião · concelho: Figueira da Foz · distrito: Coimbra. A varanda, a ampla marquise e a garagem complementam o imóvel, que conserva pavimentos de madeira e mobiliário tradicional, mas apresenta acabamentos datados na cozinha e nas casas de banho.
Resumo financeiro
O preço pedido de 230 000 € está acima do valor justo de 213 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 7,5% face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 292 194 €peso 49%250 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 350 398 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −76 496 €−23,8%a partir de 321 954 €
- Margens de prudência
- −32 728 €−13,3%a partir de 245 458 €
- Valor justo
- 212 730 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 229 680 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza 250 vendas registadas na Figueira da Foz nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026; o Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. O ajustamento do custo de reparação deduz as obras estimadas, situando o valor 13,3% abaixo da estimativa central de 245 000 €; o valor é líquido das obras estimadas. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 17 000 € (7,5%) inferior ao preço pedido — 7,5% de desvalorização face ao preço pedido de 230 000 €. O preço pedido justo é 229 000 €, em linha com o preço pedido e referido apenas como contexto de negociação; a confiança é média. A referência municipal está sob acompanhamento face ao INE.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 7,5% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 7,5%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
Margem de negociação: Margem de negociação: as vendas fechadas neste concelho concretizam-se tipicamente cerca de 9% abaixo do preço pedido, o que sugere iniciar a conversa perto de 209 012 €
A 230 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 213 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 17 000 € (7,5%) inferior ao preço pedido — 7,5% de desvalorização face ao preço pedido. O rendimento de arrendamento é uma estratégia adequada, sustentada por uma rentabilidade bruta de 7,5%, no quartil superior do intervalo nacional antes de custos, períodos sem inquilino e gestão; ainda assim, o estado, com uma pontuação de 57/100, e a pontuação do bairro de 50/100 também devem ser tidos em conta. A confiança média e o facto de as vendas concluídas no município se situarem tipicamente cerca de 9% abaixo dos preços pedidos justificam uma negociação ponderada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando pontuações moderadas em ambos os casos. Risco de consistência dos anúncios Os anúncios do imóvel divergem, pelo que a informação disponível é inconsistente. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 213 000 €, com confiança média; a referência do município está sob análise face ao INE, e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota FConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 341 041 €
- Capital próprio necessário
- 157 041 €
- Prestação mensal
- 806 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1025 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras99 340 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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