Apartamento em Laranjeiro e Feijó
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Apartamento T1 com 62 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 230 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 182 977 €, 17% abaixo do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 62 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Este apartamento dispõe de uma ampla sala de estar em open space de 32 m² com eletrodomésticos modernos e uma varanda com vistas espetaculares, aumentando o seu apelo para relaxamento e entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €230,000 está significativamente acima do valor justo de €182,977, indicando uma discrepância de €47,023 (20.4%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, limitando os retornos potenciais para os investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €182,977 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €230,000 situa-se €47,023 (20.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €230,000 face à base da zona de Laranjeiro e Feijó, Almada, Setúbal de €214,706 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 68 · Materiais 63 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Laranjeiro e Feijó, Almada, Setúbal
Base da zona €214,706 + condição -€9,688 + localização +€13,608 = valor justo estimado de €182,977 (€2,951/m²), uma diferença de €47,023 (20.4%) face ao preço pedido de €230,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laranjeiro e Feijó · 28bb0a | Imóvel em análise | €230,000 | €3,710 | — | 68 | 69 |
| rua do Feijó, 69 | Ativo | €220,000 | €3,438 | 7.3% | 65 | 77 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 65a5d6 | Ativo | €309,000 | €3,090 | 16.7% | 64 | 78 |
| rua Ary dos Santos | Ativo | €235,000 | €3,983 | 7.4% | 70 | 75 |
| rua Galileu Saúde Correia, 21 | Ativo | €330,000 | €4,286 | 15.5% | 68 | 74 |
| Mediana | €272,000 | €3,711 | 0% | 67 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado que o valor justo da propriedade é de €182,977 em comparação com o preço listado de €230,000, é evidente que o investimento está sobrevalorizado em 20.4%. Com um rendimento bruto de apenas 3.9%, a estratégia de arrendamento a longo prazo oferece um retorno limitado numa área suburbana que pode não atrair inquilinos de alta qualidade. Compra e manutenção Uma vez que a propriedade está atualmente listada a €230,000, significativamente acima do seu valor justo, a estratégia de compra e manutenção pode não gerar a valorização esperada. A classificação de 65/100 na condição sugere ainda que os custos de manutenção potenciais podem diminuir os retornos sobre o investimento ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja situada numa zona familiar dentro da área metropolitana de Lisboa, a sua precificação demonstra que está sobrevalorizada em relação à avaliação de mercado. A condição atual e o rendimento sugerem que poderá afastar famílias que procuram opções mais vantajosas na área.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco moderado de alta rotatividade, o que pode aumentar as taxas de vacância e custos adicionais.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 260 758 €
- Capital próprio necessário
- 76 758 €
- Prestação mensal
- 776 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -405 €
- Preço230 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6706 €
- Imposto do Selo (escritura)1840 €
- Imposto do Selo (crédito)1104 €
- Escritura, registo e banco2052 €
- Obras19 056 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 20.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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