Apartamento em São Vicente
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Apartamento T2 com 40 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 82 291 €, 40,6% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, soalho de madeira e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 40 m², no 1º andar, construído em 1986, certificado energético D. Localizado em travessa do Olival À Graça, 48, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Única: Apreciado pelo seu layout tradicional, o apartamento oferece uma charmosa combinação de renovações modernas com detalhes arquitetónicos originais, criando um carácter distintivo no histórico bairro da Graça.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €260,000 está significativamente acima do seu valor justo de €82,291, representando uma sobrevalorização de €177,709 (68.3%). Esta discrepância sugere que a propriedade está no mercado a um prémio insustentável.
Avaliação
Valor justo estimado em €82,291 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €260,000 situa-se €177,709 (68.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de travessa do Olival À Graça, 48 de €200,960 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa do Olival À Graça, 48
Base da zona €200,960 + condição -€1,563 + localização +€8,173 = valor justo estimado de €82,291 (€2,057/m²), uma diferença de €177,709 (68.3%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa do Olival À Graça, 48 | Imóvel em análise | €260,000 | €6,500 | — | 70 | 77 |
| Penha de França · 1e6034 | Ativo | €365,000 | €6,887 | 6.0% | 75 | 84 |
| Penha de França · 1e659b | Ativo | €365,000 | €5,214 | 19.8% | 70 | 84 |
| São Vicente · ba3fac | Ativo | €385,000 | €4,813 | 26.0% | 72 | 87 |
| rua Poeta Mílton, 3 | Ativo | €350,000 | €3,465 | 46.7% | 68 | 87 |
| Mediana | €365,000 | €5,014 | 22.9% | 71 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €260,000 comparado ao valor justo de €82,291, representando uma discrepância significativa de 68.3%. Com um rendimento bruto de apenas 4.3%, os potenciais retornos não justificam o investimento ao preço atual. Arrendamento familiar Embora a localização ofereça várias comodidades e escolas, o apartamento a €260,000 continua a ser considerado sobrevalorizado em relação ao seu valor justo de €82,291, com uma diferença de 68.3%. A pontuação de 73/100 na condição não compensa a discrepância de preço, tornando-o uma opção menos favorável para arrendamentos familiares. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold apresenta riscos significativos devido ao seu estado atual de sobrevalorização a €260,000, muito acima do valor justo de €82,291, indicando uma discrepância de 68.3%. O investimento é ainda apoiado por um rendimento moderado de 4.3%, mas o preço elevado diminui a sua atratividade para a retenção a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe um risco potencial de maior rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em perda de rendimento de aluguer e períodos de vacância prolongados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 281 477 €
- Capital próprio necessário
- 73 477 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -388 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras7219 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 68.3% acima do valor justo.
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