Apartamento em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires
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Apartamento T2 com 71 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 175 188 €, 20,4% abaixo do preço pedido. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e pavimento flutuante.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 71 m², no 4º andar, certificado energético E. Localizado em praceta Guilherme Baptista Rocha, 1, freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui um telhado recentemente substituído e novas janelas de vidro duplo, melhorando a eficiência energética e o isolamento acústico, apesar da sua classificação energética E.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €220,000 está significativamente acima do valor justo de €175,188, indicando uma sobrevalorização de €44,812 (25,6%). Assim, esta propriedade não apresenta uma oportunidade financeira atractiva.
Avaliação
Valor justo estimado em €175,188 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €220,000 situa-se €44,812 (25.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €220,000 face à base da zona de praceta Guilherme Baptista Rocha, 1 de €180,692 (€2,545/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 53/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €180,692, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €175,188 (€2,467/m²), uma diferença de €44,812 (25.6%) face ao preço pedido de €220,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Guilherme Baptista Rocha, 1 | Imóvel em análise | €220,000 | €3,099 | — | 58 | 75 |
| avenida 25 de Abril | Ativo | €255,000 | €1,947 | 37.2% | 58 | 68 |
| Amora · 43940d | Ativo | €310,000 | €3,010 | 2.9% | 58 | 70 |
| rua Bernardim Ribeiro | Ativo | €165,000 | €2,357 | 23.9% | 62 | 74 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 0901ad | Ativo | €245,000 | €2,526 | 18.5% | 52 | 67 |
| Mediana | €250,000 | €2,442 | 21.2% | 58 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada a €220,000, com um valor justo de apenas €175,188, indicando um gap significativo de 25,6%. O rendimento bruto de 4,3% não compensa suficientemente o investimento excessivo, especialmente considerando a condição média de 53/100. Arrendamento familiar Dado o seu elevado preço de listagem e rendimento bruto moderado, este apartamento pode ter dificuldade em atrair famílias que normalmente procuram bom valor para os seus investimentos. O valor justo da propriedade indica um risco substancial de pagamento excessivo, tornando-a menos apelativa para inquilinos familiares a longo prazo. Comprar e manter Como investimento de comprar e manter, este apartamento não apresenta uma proposta atraente devido à sua natureza sobrevalorizada. A disparidade entre o preço de listagem e o valor justo sugere que os investidores podem enfrentar desafios em alcançar retornos satisfatórios ao longo do tempo devido à avaliação inicial excessiva.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a potenciais vacâncias e perda de rendimento de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 267 029 €
- Capital próprio necessário
- 91 029 €
- Prestação mensal
- 771 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -399 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras36 179 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A FrontPoint não atua como intermediária na compra ou venda.
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