Apartamento em Misericórdia
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Apartamento T1 com 69 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 445 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 420 432 €, em linha com o preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 69 m², certificado energético C. Localizado em praça das Flores, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A cozinha do apartamento apresenta armários vermelhos ousados e pisos únicos em terrazzo, contrastando com a fachada desgastada do edifício que reflete o seu caráter histórico após o terremoto de 1755.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €445,000 está ligeiramente acima do valor justo de €420,432 em €24,568 (5.8%), indicando que está ao preço justo no mercado atual. Isso sugere uma decisão de investimento prudente com base na condição e localização da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €420,432 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €445,000 situa-se €24,568 (5.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €445,000 face à base da zona de praça das Flores de €402,152 (€5,828/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €402,152, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €420,432 (€6,093/m²), uma diferença de €24,568 (5.8%) face ao preço pedido de €445,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça das Flores | Imóvel em análise | €445,000 | €6,449 | — | 75 | 82 |
| largo de Santos, 6 | Ativo | €365,000 | €6,186 | 4.1% | 75 | 77 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · bf2845 | Ativo | €275,000 | €4,231 | 34.4% | 70 | 75 |
| rua Arco do Carvalhão | Ativo | €300,000 | €6,000 | 7.0% | 74 | 79 |
| rua Parreiras, 21 | Ativo | €395,000 | €5,896 | 8.6% | 75 | 83 |
| Mediana | €332,500 | €5,948 | 7.8% | 75 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 4,1%, o que é razoável no contexto do competitivo mercado de arrendamento de Lisboa. No entanto, ao preço de €445,000, não oferece um potencial significativo de valorização para investidores a longo prazo, dado o valor justo avaliado em €420,432. Arrendamento de curto prazo Embora Lisboa continue a ser um destino popular para turistas, a diferença de 5,8% em relação ao valor justo sugere que a propriedade poderá ter dificuldades para maximizar os retornos no mercado de arrendamento de curto prazo. A classificação atual da condição de 77/100 e a pontuação de 82/100 do bairro reforçam seu potencial, mas no fim das contas não apresentam uma oportunidade vantajosa. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção pode ser viável devido à valorização histórica do mercado imobiliário de Lisboa, mas o preço da propriedade de €445,000 limita o potencial de crescimento a longo prazo. Os investidores devem reconhecer que esta propriedade, com um valor justo de €420,432, está ao preço justo, mas não de forma otimizada para futuros ganhos de capital.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer apesar de um score de Estabilidade do Inquilino de 80/100, sugerindo desafios contínuos na manutenção de inquilinos a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 483 873 €
- Capital próprio necessário
- 127 873 €
- Prestação mensal
- 1501 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -644 €
- Preço445 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3560 €
- Imposto do Selo (crédito)2136 €
- Escritura, registo e banco2568 €
- Obras7709 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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