Moradia em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Moradia T2 com 91 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 335 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 300 029 €, 10,4% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T2 com 3 casas de banho de 91 m², certificado energético C. Localizado em travessa de Antero de Quental, 142, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade combina de forma única renovações modernas de alta qualidade com dois espaços ao ar livre privados, oferecendo uma rara mistura de conforto contemporâneo e charme tradicional do Porto numa localização urbana central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €335,000 está significativamente acima do valor justo de €300,029, resultando numa situação de sobrevalorização de €34,971 (11,7%). Esta discrepância indica a necessidade de negociação ou reavaliação do potencial de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €300,029 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €335,000 situa-se €34,971 (11.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €335,000 face à base da zona de travessa de Antero de Quental, 142 de €268,181 (€2,947/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €268,181, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €300,029 (€3,297/m²), uma diferença de €34,971 (11.7%) face ao preço pedido de €335,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa de Antero de Quental, 142 | Imóvel em análise | €335,000 | €3,681 | — | 85 | 75 |
| praça das Flores Sem | Ativo | €296,000 | €3,116 | 15.4% | 88 | 76 |
| Campanhã · 6c77dc | Ativo | €275,000 | €2,500 | 32.1% | 75 | 78 |
| rua Direita de Francos | Ativo | €800,000 | €3,478 | 5.5% | 72 | 66 |
| rua do Conde de Vilas Boas | Ativo | €320,000 | €3,902 | 6.0% | 75 | 76 |
| Mediana | €308,000 | €3,297 | 10.4% | 75 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com um preço de lista de €335,000, está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €300,029, o que indica uma falta de atratividade de investimento para estratégias de arrendamento a longo prazo. Dada a sua rentabilidade bruta de 4% e uma classificação de bairro de 75/100, o investimento pode ter dificuldade em gerar retornos satisfatórios ao longo do tempo. Arrendamento familiar Com um preço de lista de €335,000 que excede o valor justo de €300,029, esta casa de 2 quartos está sobrevalorizada e pode não atender às expectativas de arrendamento das famílias que buscam habitação acessível. Embora o bairro ofereça bom acesso a escolas, a rentabilidade bruta de 4% sugere que este investimento pode não ser ideal para arrendamentos familiares. Compra e manutenção Como oportunidade de investimento, a propriedade está listada por €335,000, que está acima do seu valor justo de €300,029, tornando-a sobrevalorizada para uma estratégia de compra e manutenção. Embora tenha uma classificação de condição de 80/100, a rentabilidade mais baixa de 4% pode não justificar os custos de manutenção a longo prazo neste caso.
Riscos
Risco de recessão económica Uma diminuição na estabilidade económica de 80/100 pode levar a uma menor procura de inquilinos, afetando potencialmente as taxas de ocupação e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 360 071 €
- Capital próprio necessário
- 92 071 €
- Prestação mensal
- 1174 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -531 €
- Preço335 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2680 €
- Imposto do Selo (crédito)1608 €
- Escritura, registo e banco2304 €
- Obras4379 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (275 000 €–800 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
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