Apartamento em Amora
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Apartamento T3 com 118 m² em Amora, Seixal, à venda por 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 182 338 €, 28,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 118 m², certificado energético E. Localizado em rua Viana da Mota, 7, freguesia de Amora, concelho de Seixal, distrito de Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €300,000 está significativamente acima do valor justo de €182,338, com um excesso de €117,662, ou 39.2%. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada no mercado atual. Buy-to-flip angle. Dada a sua pontuação de condição de 62/100, a propriedade apresenta potencial para uma estratégia de buy-to-flip através de renovações específicas, principalmente na cozinha, que poderia elevar o valor de revenda num mercado suburbanos como Amora. Buy-to-let angle. A propriedade, com um rendimento de arrendamento estimado de €925/mês, oferece um rendimento bruto de 3.7%, tornando-a adequada para arrendamentos de longo prazo e familiares, aproveitando a sua proximidade ao emprego e opções de transporte.
Avaliação
Valor justo estimado em €182,338 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €300,000 situa-se €117,662 (39.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €300,000 face à base da zona de rua Viana da Mota, 7 de €329,928 (€2,796/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 62/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 55). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Viana da Mota, 7
Base da zona €329,928 + condição -€23,784 + localização +€18,738 = valor justo estimado de €182,338 (€1,545/m²), uma diferença de €117,662 (39.2%) face ao preço pedido de €300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Viana da Mota, 7 | Imóvel em análise | €300,000 | €2,542 | — | 65 | 75 |
| rua João Martins Bandeira | Ativo | €245,000 | €2,500 | 1.7% | 70 | 74 |
| avenida 25 de Abril | Ativo | €255,000 | €1,947 | 23.4% | 58 | 68 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 0901ad | Ativo | €245,000 | €2,526 | 0.7% | 52 | 67 |
| rua Bernardim Ribeiro | Ativo | €165,000 | €2,357 | 7.3% | 62 | 74 |
| Mediana | €245,000 | €2,429 | 4.5% | 60 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço do imóvel de €300,000 representa um notável prémio de 39,2% sobre o seu valor justo de €182,338, indicando que está sobrevalorizado para fins de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,7%, os investidores podem encontrar oportunidades mais atraentes em outras áreas suburbanas de Lisboa. Arrendamento familiar Com um preço de listagem significativamente acima do valor justo, o imóvel não está posicionado como um investimento ideal para arrendamento familiar devido à sua discrepância de 39,2% em relação à avaliação justa de €182,338. O rendimento atual de 3,7% sugere um incentivo financeiro limitado para famílias que procuram opções de arrendamento neste contexto suburbano. Compra e manutenção Dada a discrepância significativa de preço, com o imóvel listado a €300,000 e um valor justo de €182,338, esta estratégia de compra e manutenção parece comprometida, uma vez que o imóvel está sobrevalorizado. Os investidores que visam a valorização a longo prazo podem repensar, uma vez que o rendimento atual de 3,7% não justifica o risco do investimento associado a este preço elevado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100 pode indicar um maior potencial de rotatividade de inquilinos, o que poderia levar a taxas de vacância mais elevadas e a um fluxo de caixa imprevisível.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 359 469 €
- Capital próprio necessário
- 119 469 €
- Prestação mensal
- 1012 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -595 €
- Preço300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 606 €
- Imposto do Selo (escritura)2400 €
- Imposto do Selo (crédito)1440 €
- Escritura, registo e banco2220 €
- Obras41 803 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 39.2% acima do valor justo.
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