Moradia em Vila do Conde
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Moradia T6 com 252 m² em Vila do Conde, à venda por 780 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 549 012 €, 29,6% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, roupeiros embutidos e jardim.
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Visão geral
Moradia T8 com 5 casas de banho de 252 m², certificado energético E. Localizado em avenida Júlio Graça, freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Características notáveis: Esta propriedade apresenta uma combinação de renovações modernas com elementos históricos, destacando-se por uma ampla área social de plano aberto e múltiplos espaços exteriores privados para lazer. Localização: Situada na Avenida Júlio Graça, oferece fácil acesso à praia e a comodidades locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €780,000 está significativamente acima do valor justo de €355,726, indicando uma propriedade sobrevalorizada com uma diferença de €424,274 (54.4%). Este desvio sugere desafios potenciais em assegurar uma venda lucrativa.
Avaliação
Valor justo estimado em €549,012 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €780,000 situa-se €230,988 (42.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €780,000 face à base da zona de avenida Júlio Graça de €503,052 (€1,996/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €503,052, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €549,012 (€2,179/m²), uma diferença de €230,988 (42.1%) face ao preço pedido de €780,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Júlio Graça | Imóvel em análise | €780,000 | €3,095 | — | 60 | 73 |
| rua Pescador Bacalhoeiro, 144 | Ativo | €480,000 | €2,000 | 35.4% | 60 | 63 |
| Vila do Conde · 0017bd | Ativo | €1,100,000 | €2,048 | 33.8% | 68 | 64 |
| Vila do Conde · 82c741 | Ativo | €785,000 | €2,309 | 25.4% | 65 | 68 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 483a14 | Ativo | €980,000 | €3,798 | 22.7% | 72 | 61 |
| Mediana | €882,500 | €2,179 | 29.6% | 67 | 64 |
Tese de investimento
Family rental Esta propriedade, embora localizada numa área suburbana perto do Porto, está sobrevalorizada a €780,000 em comparação com o seu valor justo de €355,726. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação de 73/100 para o bairro, potenciais inquilinos podem ser desencorajados pela impraticabilidade financeira do preço pedido. Long-term rental Apesar da sua classificação de estado razoável de 68/100, esta propriedade a €780,000 excede significativamente o seu valor justo de €355,726, indicando que está sobrevalorizada. A falta de rendimento bruto de arrendamento destaca ainda mais o desafio de alcançar um investimento lucrativo a longo prazo neste ativo. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold não é aconselhável, uma vez que está listada a €780,000 enquanto o valor de mercado justo se situa em €355,726, marcando-a como sobrevalorizada. O rendimento bruto de 0% e a qualidade moderada do bairro sugerem riscos substanciais para a valorização de capital a longo prazo neste cenário.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, há um risco moderado de rotatividade que pode afetar o fluxo de caixa e aumentar as taxas de vacância.
Calcule os seus números
- Custo total de compra
- 843 024 €
- Capital próprio necessário
- 219 024 €
- Prestação mensal
- 2908 €
- Rentabilidade bruta
- 1,4 %
- Rentabilidade líquida antes de IRS
- -0,1 %
- Saldo mensal antes de IRS
- -2962 €
Ano 1, antes de impostos sobre o rendimento (IRS ou IRC). Inclui IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI de um particular residente. Estimativa: confirme com o seu contabilista.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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